At opdage en skjult skade i kloakken, efter du har overtaget dit nye hjem, er et sandt mareridt for enhver boligejer. Et kloakeftersyn er din bedste sikring mod det scenarie. Det fungerer som en grundig helbredsundersøgelse af husets kloaksystem, inden du sætter din underskrift på slutsedlen.
Hvad betyder et kloakeftersyn for din bolighandel?
Forestil dig at købe en brugt bil uden at kigge under motorhjelmen. Det ville de færreste af os gøre, vel? Præcis på samme måde er et kloakeftersyn en helt afgørende gennemgang af en af din kommende ejendoms vigtigste, men mest usynlige, dele.
Et velfungerende kloaksystem er fundamentalt for et sundt og velfungerende hus. Men fordi rørene ligger gemt væk under jorden, bliver de desværre ofte glemt i en travl bolighandel. Et eftersyn kan afsløre alt fra brud og forskudte samlinger til rødder, der er trængt ind i rørene – problemer, der kan føre til fugtskader i kælderen, rotteproblemer og reparationer, der hurtigt løber op i mange tusinde kroner.
En frivillig, men helt afgørende, sikring
Selvom det kan lyde skørt, er et kloakeftersyn ikke en lovpligtig del af Huseftersynsordningen (HSO), som ellers dækker de fleste andre dele af en bygning. Et forslag om at gøre det obligatorisk blev faktisk afvist tilbage i 2021, primært på grund af omkostningerne. Det betyder, at ansvaret for at få tjekket kloakken i dag ligger hos dig som køber eller hos sælger. Du kan læse mere om baggrunden for den beslutning her.
Netop fordi det er frivilligt, er det endnu vigtigere selv at være proaktiv. Tænk på et kloakeftersyn som en investering i din egen tryghed og økonomiske sikkerhed – ikke som en sur udgift.
Et eftersyn giver dig nemlig et bundsolidt forhandlingsgrundlag. Hvis kloakmesteren finder skader, har du pludselig nogle kort på hånden. Du kan bede sælger om at få problemerne udbedret før overtagelsen, eller I kan forhandle et nedslag i prisen, der svarer til reparationsudgifterne. Uden et eftersyn risikerer du at overtage et problem, du ikke kendte til, og som kan koste dig dyrt.
Denne tabel giver dig et hurtigt overblik over de vigtigste grunde til at få foretaget et kloakeftersyn, så du nemt kan se værdien.
Derfor er et kloakeftersyn en god investering
| Fordel | Hvad det betyder for dig |
|---|---|
| Økonomisk tryghed | Du undgår uforudsete regninger på titusindvis af kroner til akutte reparationer efter huskøbet. |
| Bedre forhandlingsposition | En rapport med skader kan bruges til at forhandle et afslag i prisen eller kræve udbedring før køb. |
| Forebyggelse af følgeskader | Du opdager problemer som utætheder i tide, før de forårsager fugt i kælderen, skimmelsvamp eller rotteangreb. |
| Sindsro | Du ved, at en af de dyreste og mest kritiske dele af dit nye hjem er i orden – eller kender omfanget af eventuelle fejl. |
| Korrekt forsikringsdækning | En tilstandsrapport på kloakken kan være afgørende for, hvordan din ejerskifteforsikring dækker eventuelle fremtidige skader. |
Tabellen viser tydeligt, at de potentielle besparelser og den tryghed, et eftersyn giver, langt overstiger selve udgiften til inspektionen.
I sidste ende handler et kloakeftersyn om at fjerne usikkerhed. Det giver dig den viden, du skal bruge for at træffe en informeret beslutning og sikrer, at dit boligkøb starter på et solidt fundament – både over og under jorden. Det er din bedste chance for at undgå at købe katten i sækken og i stedet få en problemfri start på dit nye kapitel som boligejer.
Når du skal have tjekket din kloak, er det ikke bare et spørgsmål om at få kigget ned i et rør. Kvaliteten af arbejdet og rapporten bagefter er altafgørende. Her spiller Kloakeftersynsordningen, også kendt som KEO, en central rolle.
Tænk på KEO som branchens officielle kvalitetsstempel. Det er din garanti for, at det kloakeftersyn, du får lavet, lever op til en fast, høj standard, uanset hvilken certificeret mester du vælger.
Ordningen opstod, fordi der var et kæmpe behov for at skabe tryghed og gennemsigtighed i bolighandler. Før i tiden var et kloakeftersyn lidt af en jungle – kvaliteten svingede voldsomt, og det skabte grobund for usikkerhed og konflikter mellem køber og sælger. Med KEO er der nu klare spilleregler, som alle certificerede kloakmestre skal følge til punkt og prikke.
Det betyder, at du får en rapport, du kan regne med. En rapport, der giver et ensartet og retvisende billede af, hvordan det egentlig står til med kloakken.
Hvad betyder KEO for dig i praksis?
Hele idéen med KEO er, at det kun er autoriserede kloakmestre, som har gennemført en særlig efteruddannelse, der må kalde deres arbejde et KEO-godkendt eftersyn. Det sikrer, at den person, der inspicerer dine rør, ikke bare har den grundlæggende viden, men er specialist i TV-inspektion og i at vurdere en kloaks reelle tilstand.
Kravet om certificering er din direkte sikkerhed for, at inspektionen bliver udført efter bogen, og at du står med en grundig og objektiv rapport i hånden.
At vælge en KEO-certificeret kloakmester er lidt som at gå til en speciallæge i stedet for din praktiserende læge, når det gælder en kompliceret operation. Du får en ekspert, der er trænet specifikt til opgaven. Det minimerer risikoen for fejl og giver et langt mere præcist resultat.
Hele KEO-ordningen er faktisk kraftigt inspireret af den succes, man har oplevet med el-eftersynsordningen, som blev obligatorisk tilbage i 2012. Ligesom et el-eftersyn giver tryghed omkring boligens installationer, giver KEO en lignende sikkerhed for kloakken. Selvom KEO-ordningen er frivillig, sikrer den, at rapporterne altid bliver lavet af specialuddannede fagfolk. Det giver dig som boligejer en markant større tryghed. Du kan læse mere om baggrunden for KEO-ordningen her.
Fordelene ved en KEO-rapport
Når du får en rapport, der er lavet under KEO-ordningen, får du ikke bare en teknisk liste. Du får en række håndgribelige fordele, som stiller dig stærkere i en bolighandel:
- Let at forstå: Alle rapporter er bygget op på samme måde og bruger de samme simple koder (K0-K3) til at beskrive skadernes alvor. Det gør det nemt at gennemskue, hvad der er hvad.
- Garanteret ekspertise: Du ved, at arbejdet er udført af en certificeret specialist, der følger de højeste faglige standarder. Ingen halve løsninger.
- Færre konflikter: En klar og utvetydig rapport fjerner tvivl og mindsker risikoen for, at køber og sælger bliver uenige om kloakkens tilstand.
- Stærkere forsikringsdækning: Rapporten er solid dokumentation, du kan bruge over for din ejerskifteforsikring, hvis der senere skulle dukke skjulte skader op.
At insistere på et kloakeftersyn udført under KEO-ordningen er derfor et af de klogeste træk, du kan lave for at sikre en tryg og fair bolighandel for alle parter.
Sådan foregår et kloakeftersyn fra A til Z
Et kloakeftersyn kan måske lyde som en uoverskuelig proces, men i virkeligheden er det ret ligetil. Når du hyrer en professionel kloakmester, følger de en fast og gennemprøvet metode, der sikrer, at intet bliver overset. Hele formålet er at give dig et krystalklart billede af, hvad der gemmer sig under jorden, så du kan træffe de rigtige beslutninger for din ejendom.
Man kan bedst sammenligne selve TV-inspektionen med en kikkertoperation. I stedet for at grave hele haven op, får kloakmesteren et detaljeret kig ind i dine rør. Det er den absolut smarteste måde at finde småproblemer, inden de vokser sig store og dyre.
Hele forløbet er bygget op omkring nogle faste trin, som sikrer en systematisk og grundig gennemgang.
Trin 1: Den første snak og aftale
Det hele starter med dig. Du ringer eller skriver til en autoriseret kloakmester, der har KEO-certificeringen i orden. Her får I en snak om opgaven, og I aftaler en tid, der passer dig. Det er også nu, du kan få svar på alle dine spørgsmål og afklare praktiske ting, som for eksempel hvor dækslerne er på din grund.
Trin 2: Forberedelser inden besøget
Inden kloakmesteren svinger forbi, er der et par småting, du selv kan gøre. Det vigtigste er at sørge for, at der er fri adgang til alle dæksler og brønde. Ryk havemøbler, blomsterkrukker og andet, der kan stå i vejen. Jo lettere det er at komme til, jo hurtigere og mere effektivt kan arbejdet udføres.
En god forberedelse betyder, at kloakmesteren kan komme i gang med det samme og få tjekket hele systemet uden afbrydelser. Det er fundamentet for et succesfuldt kloakeftersyn.
Sørg for, at alle brønde er synlige. Hvis et dæksel er gemt under jord eller fliser, kan vi ikke inspicere den del af systemet. Det efterlader en "blind vinkel" i rapporten og potentielle problemer, der ikke bliver opdaget.
Trin 3: Selve inspektionen – et kig ned i dybet
Nu kommer den tekniske del. Kloakmesteren fører et specialkamera ned i kloakken gennem en brønd. Kameraet sender live-video op til en skærm, så man i realtid kan følge med i, hvordan rørene har det. Det er lidt som at sende en lille ubåd på opdagelse.
Her holder vi skarpt øje med alt, der ikke skal være der:
- Revner og brud: Små eller store skader, der kan føre til utætheder og sive spildevand ud i jorden.
- Forskudte samlinger: Steder, hvor to rør er gledet fra hinanden og skaber en åbning.
- Rodindtrængning: Trærødder, der har fundet vej ind i rørene i jagten på vand – en klassiker, der kan skabe store propper.
- Aflejringer og propper: Ophobet fedt, sand og andet skidt, der bremser for vandets frie løb.
Samtidig med at kameraet er på tur, inspicerer vi også brøndene og dækslerne manuelt. Her er det også afgørende at forstå, hvordan eventuelt dræn omkring hus spiller sammen med kloaksystemet, da det giver et fuldt billede af ejendommens tilstand.
Trin 4: Rapporten – din dokumentation sort på hvidt
Når selve inspektionen er færdig, er det tid til papirarbejdet. Kloakmesteren samler alle observationer, billeder og video i en udførlig rapport. Her får du en klar konklusion på din kloaks tilstand, vurderet med de anerkendte K-koder, og en liste med anbefalinger til, hvad der eventuelt bør laves.
Dette dokument er dit bevis og dit vigtigste værktøj, hvis der skal handles på resultaterne.
Sådan afkoder du resultaterne i din kloakrapport
Når du får rapporten fra et kloakeftersyn i hånden, kan den godt virke lidt overvældende. Den er spækket med fagudtryk, koder og billeder fra dybt nede under jorden. Men tag det roligt – rapporten er faktisk lavet til at give dig et klart overblik, så snart du kender sproget.
Tænk på rapporten som en slags lægejournal for din kloak. Den stiller en diagnose og kommer med anbefalinger til "behandling". Det allervigtigste i den journal er karakterskalaen, der typisk går fra K0 til K3. De koder er en hurtig og standardiseret måde at vise, hvor alvorlige de ting er, som TV-inspektionen har fundet.
Et grundigt kloakeftersyn under KEO-ordningen ser ikke kun på rørenes tilstand. Det vurderer også, om din ejendom er sikret ordentligt mod rotter og opstigende vand. Du kan læse mere om dækningen i KEO-ordningen her.
Forstå rapportens karakterskala (K0-K3)
At lære de her koder at kende er nøglen til at forstå, hvordan din kloak egentlig har det. Hver enkelt kode fortæller noget specifikt og giver et praj om, hvor hurtigt du bør reagere.
Her har vi lavet en lille oversigt, der gør det nemt at afkode, hvad de forskellige karakterer betyder, og hvad du bør gøre.
| Karakter | Hvad det betyder | Anbefalet handling |
|---|---|---|
| K0 | Ingen funktionelle eller kritiske skader. | Det er topkarakter. Din kloak er sund og rask, og der er intet, der kræver handling nu og her. |
| K1 | Mindre skader uden funktionel betydning. | Tænk på det som småskrammer. Det kan være begyndende aflejringer eller ubetydelige revner. Ikke kritisk, men noget, der skal holdes øje med. |
| K2 | Skader, der kan forringe funktionen på sigt. | Dette er en advarselslampe. Det kan være forskudte samlinger eller rødder, der er på vej ind. Noget, der vil blive et problem, hvis du ignorerer det. |
| K3 | Kritiske skader med funktionel betydning. | Nu ringer alarmklokkerne. Dette dækker over alvorlige brud, kollapsede rør eller massive propper. Kræver øjeblikkelig handling for at undgå følgeskader. |
Som du kan se, er det især ved K2 og K3, at du skal være opmærksom. At handle i tide kan spare dig for rigtig mange penge og besvær i det lange løb.
Vurdering af rottesikring og højvandssikring
En god kloakrapport stopper ikke ved rørene. Den kigger også på, hvor godt dit hus er beskyttet mod udefrakommende problemer.
Rapporten vurderer, om der er synlige tegn på rotter, og om brønde og dæksler er hele og tætte. Den tjekker også, om der er installeret et højvandslukke, som er helt afgørende for at beskytte din kælder mod oversvømmelse ved kraftig regn.
Hvis rapporten peger på mangler her, er det mindst lige så vigtigt som at få fikset et K3-brud. Dårlig sikring kan nemlig føre til nogle af de allerdyreste skader på en bolig. Især fugt i kælderen kan blive en rigtig dyr affære, og her kan det være relevant at kigge på et omfangsdræn. Læs mere i vores guide til omfangsdræn som et gør-det-selv projekt.
Med den her viden i baghånden er du godt klædt på til at træffe de rigtige beslutninger ud fra resultaterne i dit kloakeftersyn.
Hvad koster et kloakeftersyn typisk?
At give en fast pris på et kloakeftersyn er lidt ligesom at spørge, hvad en brugt bil koster. Svaret er aldrig helt enkelt, for det kommer an på en hel masse ting – alder, stand og hvor komplekst systemet er. Prisen er altså ikke en standard hyldevare, men afhænger fuldstændig af forholdene på netop din ejendom.
Den gode nyhed er dog, at for et helt almindeligt parcelhus lander prisen som regel i et leje, hvor de fleste kan være med. Du kan forvente at skulle betale et sted mellem 3.000 og 6.000 kr. inklusive moms. For den pris får du typisk en grundig TV-inspektion af de tilgængelige kloakrør og en rapport, der sort på hvidt beskriver systemets tilstand.
Men hvad er det så, der kan få prisen til at bevæge sig i den ene eller anden retning?
Faktorer, der påvirker din pris
Der er en række helt konkrete ting, som en kloakmester kigger på, når han skal give dig et tilbud. Når du forstår dem, er du også bedre klædt på til at vurdere, om den pris, du får, er fair.
- Ejendommens størrelse og alder: Logikken er simpel. Et ældre og større hus har ofte et længere og mere kringlet kloaksystem. Det tager ganske enkelt længere tid at komme hele vejen rundt med kameraet.
- Antallet af brønde: Hver eneste brønd er en adgangsvej ned til systemet. Jo flere brønde, der skal findes, åbnes og inspiceres fra, jo mere tid går der med opgaven.
- Kloakkens tilgængelighed: Ligger brønddækslerne frit fremme i græsplænen, eller er de gemt væk under en fliseterrasse, et tykt lag jord eller et tungt havemøbel? Besværlig adgang betyder mere arbejde og dermed en højere pris.
- Behov for spuling: Hvis rørene er fyldt med slam, fedt eller begyndende propper, er det umuligt at få et klart billede med kameraet. Her vil en forudgående spuling være nødvendig, og det kommer typisk som en merudgift.
Tænk på prisen for et kloakeftersyn som en lille forsikringspræmie. Udgiften er minimal sammenlignet med de potentielt enorme omkostninger ved at overse en kritisk skade. En overset K3-fejl kan let koste over 100.000 kr. at udbedre, hvilket får eftersynets pris til at blegne fuldstændigt.
Indhent flere tilbud, men pas på
Det er altid en god vane at indhente tilbud fra 2-3 forskellige KEO-certificerede kloakmestre. Det giver dig et solidt grundlag at sammenligne ud fra. Men husk, at den billigste pris ikke altid er den bedste løsning.
Sørg for, at tilbuddene er specificerede, så du kan se præcis, hvad der er med i prisen. Dækker den både TV-inspektion, rapport, kørsel og eventuel spuling? En klar aftale fra starten er den bedste måde at undgå trælse overraskelser på regningen. Husk også, at specielle installationer som faskiner kan kræve ekstra opmærksomhed. Læs mere om de gældende faskine regler for at være helt skarp på din ejendoms systemer.
I sidste ende handler det om at vælge en troværdig fagmand, der sikrer, at du får et retvisende og grundigt kloakeftersyn.
Sådan vælger du den rigtige kloakmester
Resultatet af dit kloakeftersyn bliver aldrig bedre end den fagmand, der holder i kameraet. At finde den rette kloakmester er derfor ikke bare et praktisk skridt – det er den absolut vigtigste beslutning, du træffer i hele forløbet. Det er din garanti for et retvisende og ærligt billede af, hvad der gemmer sig under jorden.
Det allervigtigste, du skal sikre dig, er, at du hyrer en autoriseret kloakmester, der er godkendt til at lave eftersyn under KEO-ordningen. Autorisationen er dit bevis på, at firmaet har den rigtige uddannelse, det professionelle udstyr og den lovpligtige forsikring i orden. At springe over her er lidt som at lade en tilfældig person rode med din el-tavle; det er en risiko, der slet ikke er værd at løbe.
Din tjekliste inden du vælger
For at skille de erfarne specialister fra de mindre seriøse spillere på markedet, er det en rigtig god idé at stille et par konkrete spørgsmål, før du takker ja til et tilbud. Se det som et lille interview, der ruster dig til at træffe det bedste valg for din ejendom.
Her er en lille tjekliste, du kan bruge:
- Erfaring med huse som dit? Spørg, om de før har lavet kloakeftersyn på ejendomme af samme alder og type. Kendskab til bestemte byggeperioder eller hustyper er guld værd.
- Hvilket udstyr bruger I? Hvilken slags TV-inspektionskamera anvender de? Nyere udstyr giver simpelthen skarpere billeder og et mere nøjagtigt resultat.
- Kan jeg se et eksempel på en rapport? Spørg, om du må se et anonymiseret eksempel på en KEO-rapport, de tidligere har udfærdiget. Det giver dig en god fornemmelse for, hvor grundige de er, og hvordan de kommunikerer resultaterne.
Et godt tip er altid at tjekke firmaets omdømme online. Læs anmeldelser på steder som Trustpilot eller Google. Hvad tidligere kunder fortæller, er ofte den mest ærlige indikation af den service og kvalitet, du kan forvente.
Undersøg referencer og læs anmeldelser
En professionel kloakmester, der er stolt af sit arbejde, vil uden tøven dele referencer fra glade kunder. Vær ikke bleg for at bede om dem. En hurtig søgning på nettet kan også hurtigt afsløre eventuelle røde flag – eller bekræfte, at du har fat i den rigtige.
Ved at bruge lidt tid på research sikrer du, at dit kloakeftersyn bliver en tryg og værdifuld oplevelse fra start til slut.
Har du spørgsmål til kloakeftersyn? Her er svarene
Som husejer er det helt naturligt at have en masse spørgsmål, når det kommer til kloakken. Det er jo den del af huset, man sjældent ser. Her har vi samlet de spørgsmål, vi oftest møder, og givet dig de klare og ærlige svar, så du er godt klædt på.
Er et kloakeftersyn lovpligtigt, når jeg køber hus?
Nej, der er ingen lov i Danmark, der kræver et kloakeftersyn ved en hushandel. Men selvom det er frivilligt, er det en af de bedste investeringer, du kan gøre som køber.
Ansvaret for at få kloakken tjekket ligger hos køber og sælger i fællesskab. Det er simpelthen den mest effektive måde at undgå ubehagelige og ekstremt dyre overraskelser, når du overtager dit nye hjem.
Hvor lang tid tager et eftersyn egentlig?
Det afhænger lidt af opgaven, men for et almindeligt parcelhus tager selve TV-inspektionen typisk 1-2 timer.
Tiden kan dog variere. En større ejendom med mange brønde og lange rørstrækninger tager naturligvis længere tid. Hvis rørene er stoppet til og skal spules rene, før vi kan sende kameraet ned, lægger det også lidt ekstra tid til.
Hvad er de typiske skader, I finder?
De klassiske syndere, vi ser igen og igen, er revnede rør, samlinger der har forskudt sig over tid, og rødder fra træer og buske, som har fundet vej ind i kloakken. Disse skader virker måske små, men de kan føre til alt fra rotteproblemer og forstoppelser til alvorlige fugtskader i kælderen.
Et punkt, mange overser, er selve brøndene og deres dæksler. En utæt brønd eller et dæksel, der ikke slutter tæt, er som en åben invitation til rotter. Samtidig risikerer du, at regnvand siver ned og overbelaster hele systemet helt unødvendigt.
Hvor længe gælder en kloakrapport?
En kloakrapport har teknisk set ikke en udløbsdato. Du skal se den som et øjebliksbillede – en status på kloakkens tilstand, præcis som den var på inspektionsdagen.
I forbindelse med en hushandel bliver en rapport dog generelt anset for at være relevant og retvisende, hvis den er under 12 måneder gammel. Er den ældre, kan der være sket ændringer i mellemtiden.
Har du brug for et professionelt og grundigt kloakeftersyn? Hos Ramskov Entreprenør har vi ekspertisen og udstyret til at sikre, at dit kloaksystem er sundt og velfungerende. Kontakt os i dag og få et uforpligtende tilbud på din opgave.